Concepto 0939-2017
En un contrato de "Acuerdo Conjunto", el registro se hará según lo establecido en la NIIF 11 o en la sección 15 de la NIIF para las PYMES
Lo que se infiere de su comunicación es que existe un acuerdo para constituir un vehículo separado de inversión (fiducia inmobiliaria) en el cual se realizan los aportes de dos participes, con participación del 50% cada uno, para la construcción y venta de un proyecto inmobiliario.
Se acuerda que uno de los partícipes transfiera como aporte en efectivo al
patrimonio autónomo, a título de anticipo el 15% de los costos de
construcción, y que este adquiera el 35% de las unidades de vivienda
terminadas; también se acuerda que el participe-constructor efectúe aportes en
calidad de anticipos, sin que sea determinado el monto o porcentaje, y que se
efectúe un crédito constructor por el 50% del valor de la construcción.
De acuerdo con lo anterior, si se está frente a un contrato que cumple las
condiciones para ser considerado un "Acuerdo Conjunto", esto es la
existencia de un contrato y un acuerdo para que las decisiones relevantes sean
tomadas de manera conjunta, para la contabilización de estas transacciones
deberá tenerse en cuenta lo establecido en la NIIF 11 o en la sección 15 de la
NIIF para las PYMES, dependiendo de si los partícipes o el patrimonio autónomo
llevan su contabilidad conforme a las disposiciones contenidas en el anexo Io o
en el anexo 2o del Decreto 2420 de 2015.
Si el patrimonio conforma un vehículo de inversión separado independiente de
los partícipes, y estos tienen derechos residuales sobre el activo neto
(patrimonio) entonces estamos frente a la figura del Negocio Conjunto o Entidad
Controlada Conjuntamente. Por otra parte, si los derechos de los partícipes se
predican sobre activos o pasivos específicos, entonces el acuerdo conjunto será
clasificado y contabilizado de acuerdo con las instrucciones establecidas para
las operaciones conjuntas.
En consecuencia, la contabilización por parte de los partícipes y del
patrimonio autónomo, de las transacciones y otros eventos y sucesos ocurridos
en desarrollo del contrato, se sujetarán entonces al marco de información
financiera que sea aplicado por cada entidad.
Para el reconocimiento de los aportes y de otros derechos y obligaciones,
deberá tenerse en cuenta los criterios establecidos en el marco técnico que
resulte aplicable.
Por todo lo anterior, éste Consejo le recomienda analizar con mucho cuidado las
condiciones del contrato, y especialmente las cláusulas que se refieren a que
uno de los partícipes no asume riesgos de construcción, el compromiso de
adquirir el 50% de las unidades de vivienda, y la forma en que son distribuidos
los ingresos, gastos y utilidades del proyecto.
Si el participe 1 no asume riesgos, porque está inhabilitado legalmente para
hacerlo, se estaría frente a una promesa de compra-venta, para la cual se
entrega un anticipo, y esto podría indicar que la transacción no puede ser
considerada ni un negocio conjunto ni una operación conjunta. En este caso, el
participe debería aplicar lo establecido en el marco técnico para el
reconocimiento, medición, presentación y revelación de inventarios o
propiedades, planta y equipo, tal como resulte aplicable, dando especial
importancia al suministro de revelaciones sobre los riesgos asumidos en el
contrato de compra-venta.
En relación con los contratos pendientes de ejecución le recomendamos revisar
lo establecido en el proyecto de marco conceptual de las NIIF Plenas.